[요약] 5월 30일 딱 세가지만 기억하세요 (feat 채상욱)

출처 삼프로 TV 유튜브 링크 : https://www.youtube.com/watch?v=Vofd8imJRws 

*영상을 받아 적다 보니 틀린 부분이 있을 수 있습니다.
1. 공급에 관하여
2. 주택임대사업자 제도에 관하여

 

 

 

1. 공급에 관하여

공급 250만 호, 수요가 있는 곳에 공급을 한다는 목표로 위치는 구도심 방식은 민간주도 구도심 재정비는 재건축, 재개발, 리모델링 3가지.

 

재건축 규제완화의 배경에는 공급 철학에는 비롯되고 리모델링은 새 정부에서 힘을 쏟고 있는 정책으로 100여 개 지역에서 추진되고 있다. 리모델링은 바텀업 방식으로 진행 가능, 정비구역 지정이 오래 걸리므로 리모델링 방식을 선호하는데 수직, 수평, 별동 3가지 방식을 혼합해서 시행한다.

 

재건축은 안전진단을 통해 노후도가 충족되어야 하는데 90년대 아파트들이 내부 골조는 튼튼하므로 주거의 편의성을 위해 리모델링을 선호하고 리모델링 시 지하 주차장도 공학 구조적으로 가능한데 공사가 쉽지 않아 기간은 오래 걸린다.

 

이전 정부의 신도시, 공공중심 주택공급으로 구도심 주택공급이 감소한 것이 현재 부동산 가격 강세의 원인이다. 

 

단기적으로는 주택 멸실, 전세, 매매가 상승이 있어도 장기적으로는 공급이 늘어나면 안정화될 것이라고 보고 주택 공급 정책을 가져갈 것

 

2. 주택임대사업자 제도에 관하여

박근혜 정부 때 2015년 모든 임대 관련 법을 합치면서 민간임대주택에 대한 특별법을 신규 제정하여 주택임대사업자 혜택을 강화하였으며 만든 콘셉트는 우리나라 임대차 시장이 개인 다주택자 중심으로 다주택자들이 임대업 등록을 안 하여 관리 소홀, 산업화가 되지 않는 문제를 해결하기 위해 임대차 산업 선진화 방안으로 재정하였음.

 

2018년 주택임대사업자에 대한 규제를 강화, 기업 아파트 주택임대차 사업 제도를 폐지했는데 새 정부에서 다시 부활할 예정이고 주택임대사업자 부활에 대한 영향도 예상할 수 있는데 전용면적 60제곱미터 이하 아파트를 등록 시 종부세 비합산, 양도소득세 감면, 임대소득세 감면 등으로 상당한 세재 혜택, 소형주택 투자 수요 증가로 실제로 소형평형 중심으로 가격 강세가 나타날 수 있지만 새 정부의 생각은 이전 정부에서 주택임대사업자와 다주택자 규제를 강화하여 인식이 똘똘한 한 채로 수요가 쏠리게 되고 임차료 상승이 나타난 것으로 해석됨.

 

주택임대사업자 문제로 지적된 것이 매물을 잠가버렸기 때문에 가격이 오르는 효과가 나타났다는 것인데 주임사 등록과 미등록의 세제 차이를 두니 주임사로 쏠리고 최소 4~8년 등록으로 매도 물량이 잠가지는 현상이 나타나면서 가격 강세가 나타난 것으로 새 정부는 매매 시장보다는 임차 시장에 포인트를 두는 것이 정책 방향

 

 

 

질문 1. 아파트 값 상방이 열리나? 하방이 열리나?

• 새 정부 공약대로 된다면 정책은 시장의 색깔을 규정하는데 시장 가격의 강세 약세보다는 문재인 정부는 똘똘한 한채였다면 새 정부는 소형 다주택 임대사업자 중심으로 시장이 바뀔 것
• 소형 주택이 강세가 되는 것은 지금과 다른 색깔인데 회의적인 시각도 있으나 5년간 꾸준히 정책을 실시했을 경우에 시장 분위기가 달라질 것으로 보임. 공급은 구도심과 1기 신도시에 집중되면서 달라질 큰 흐름을 기대

 

질문 2. 3기 신도시에 대한 계획은?

• 원래 계획대로 진행할 것으로 보이고 국토부에서 250만 호에서 추가 공급도 발표할 예정이다.
• 이전 정부는 3기 신도시 공공 자족도시 베이스였다면 새 정부는 1기 신도시나 구도심의 재정비를 위해 앞으로 대거 발생할 이주 수요를 일부 수용할 것으로 현재의 재개발 재건축은 규모가 작기 때문에 큰 문제가 되지 않지만 연간 정비 사업의 분량이 대략 10만 호인데 주택공급 추이 곡선을 보면 몇 배로 증가할 것이기 때문에 그 부분을 수용하도록 활용하게 될 것
• 정책 기조가 수요가 있는 곳에 주택 공급 정책에 따라 구도심을 먼저 하고 1기 신도시 재정비는 3기 신도시 입주 후에 진행될 것
• 1기 신도시는 아파트 건설시기가 비슷하여 순차적으로 진행해도 논란이 있을 수밖에 없기 때문에 동시에 최대한 많이 진행하기 위해서는 권역으로 묶어서 진행할 것이고 확실한 이주대책이 있어야만 진행할 수 있을 것
• 5년 후가 되면 지금보다 진전이 있을 것이므로 그 부분에 관심을 가져야 함.
• 서울은 그동안 리모델링 사업이 거의 없어서 바텀업으로는 재건축보다 빠르게 진행될 수 있다.
• 항상 신축 아파트 단지가 밀집해서 지어지는 곳이 해당 시대의 주인공이었는데 미래의 신축 주거지가 될 지역이 지금 바라봤을 때 투자 포인트가 있는 지역이다.
• 사업방식에서는 신축 아파트를 대거 쏟아낼 가장 빠른 방법은 리모델링이다.

질문 3. 리모델링 말고 다른 방법은?

• 주택임대사업자와 함께 새 정부가 임차 시장에 관심이 많기 때문에 기업형 임대주택사업자도 이전 정부에서 소멸되다시피 했는데 새 정부는 부활할 계획

질문 4. 부동산 정책의 결은 달리하는데 야당이 다수당인데 법제 변경이 돼야 할 텐데 실제 할 수 있는 것은?

• 모든 제도가 법으로 서포트가 되어야 하고 세법 개정도 필연적이지만 부동산 정책이라는 것이 특정 정당으로만 진행되는 것은 아니라고 보고 국가적으로 필요한 것이기 때문에 정책의 지향점을 위해 국민을 설득하는 것이 중요하다.
• 사야 할 집은 미래 신축 특히 리모델링 사업 속도가 빠른 것, 팔아야 할 집은 미래의 구축

질문 5. 30년 된 주택을 리모델링하면 리모델링 후 얼마나 갈 수 있나?

• 최근 건축은 장수명 주택이라서 리모델링해도 몇십 년을 갈 것이다.

질문 6. 청약제도 개편은?

• 청약제도가 공공주택은 순위 순차 제방식으로 통장 예치금과 횟수가 많으면 당첨 민영주택은 가점제 추첨제 %로 배분 2017년 8.2 부동산 대책 이후 투기 과열 지역에서 33평 이하 가점 100으로 변경, 40점 이하는 불가능 64점 이상되려면 무주택자 기간이 30년에 이르러야 하기 때문에 3040 세대들이 청약에서 도태 기존 주택을 매수할 수밖에 없는 상황으로 몰림
• 주택이 대형 평수가 가점제이고 소형평수가 추첨제여야 하는데 이전 정부는 반대로 간 상황으로 5인 가족이 가점제로 25평에 살고 1인 가구는 대형 평형 추첨 방식이었는데 새 정부는 평형별 가점/추첨 비율 변경으로 젊은 세대의 청약 기회 확대